Wąwozowa · Jeżewskiego · Dembego · Zaruby · Kabacki Dukt
Biuro nieruchomości Warszawa Kabaty
Liczba udanych współprac
Średni czas sprzedaży
Wolumen sprzedanych nieruchomości
Kabaty przy pętli M1
Mieszkania na Kabatach, przy stacji, od której zaczyna się metro
Na długo przed blokami Kabaty były wsią. Pierwszy raz wymieniono je w 1386 r., a należały do rycerza Andrzeja Ciołka. Przy al. KEN, obok alei Kasztanowej, stoi głaz z 2000 r. poświęcony jego synowi, też Andrzejowi, który w 1404 r. pojechał do Hiszpanii. Tablica przez lata mówiła o pielgrzymce do Santiago de Compostela, ale dokumenty wskazują na pobyt w Barcelonie, więc w 2024 r. napis wymieniono. Nazwa pochodzi od nazwiska Kabat, a to od kabatu, czyli krótkiego kaftana.
Bloki przyszły tu późno. Pierwszą część osiedla Kabaty, przy Rosoła i Dembego, postawiono w latach 1987 do 1990 z wielkiej płyty, jeszcze jako fragment Natolina. Nazwę stacji metra nadano w 1983 r., ale pociągi ruszyły dopiero 7 kwietnia 1995 r. i wtedy budowa przyspieszyła. W latach 1997 do 2002 dołożono zachodnią część osiedla: kwartały w kształcie litery L z garażami pod spodem i dwa rzędy szeregowców przy Bronikowskiego.
W porównaniu z resztą Ursynowa Kabaty są niskie i przestronne. 60% mieszkań sprzedanych w ostatnim roku leżało na 1. do 3. piętrze, najwyżej położone na 10. Mediana powierzchni to 60,3 m², wobec 54,9 m² w całej dzielnicy. Las Kabacki i park Przy Bażantarni są tuż obok, ale za granicą osiedla: las to osobny teren rezerwatu, park leży już na Natolinie. Kabaty pasują rodzinie, która chce większego mieszkania, metra pod domem i lasu na spacer.
Agencja nieruchomości na Kabatach powinna znać ceny z tego osiedla, a nie średnią dla całego Ursynowa. My przy zakupie mieszkania sprawdzimy, czy cena pasuje do aktów notarialnych z osiedla, a w spółdzielni albo we wspólnocie zapytamy o plan remontów i koszt miejsca w garażu.
Od Wąwozowej po Jeżewskiego
Mieszkania na Kabatach: sprzedaż, kupno, najem i wycena
Kabaty to duże mieszkania w niskich blokach, początek linii M1 i metr o 3,5% droższy niż przeciętnie na Ursynowie. Tak pracujemy tu ze sprzedającymi, kupującymi i właścicielami mieszkań na wynajem.
Sprzedaż mieszkania na Kabatach
Prawie co trzecie mieszkanie sprzedane na Kabatach kosztowało od 900 tys. do 1,2 mln zł, a co ósme ponad 1,8 mln zł. Przy takich kwotach kupujący liczy każdy szczegół, więc sprzedaż mieszkania prowadzimy od starannie dobranej ceny wywoławczej, przez negocjacje, po pomoc prawną przy umowie.
Zakup mieszkania na Kabatach
Połowa mieszkań kupionych na Kabatach kosztowała ponad milion złotych. Jeśli bierzesz kredyt, zakup mieszkania zaczynamy od policzenia Twojej zdolności kredytowej, a dopiero potem wybieramy lokale przy Jeżewskiego, Dembego czy Kabackim Dukcie, które zmieszczą się w budżecie, i negocjujemy cenę.
Wynajem mieszkania na Kabatach
Stacja Kabaty, pierwsza na linii M1, leży pod skrzyżowaniem al. KEN i Wąwozowej, a Las Kabacki zaczyna się tuż za blokami. Ogłoszenia najmu z całego Ursynowa pokazywały w I półroczu 2026 r. średnio 71,25 zł za metr. Wynajem mieszkania organizujemy dla właścicieli, a osobom, które chcą tu zamieszkać, pomagamy znaleźć lokal.
Zarządzanie najmem na Kabatach
Mieszkasz już w domu pod Piasecznem, ale mieszkania przy Wańkowicza nie chcesz sprzedawać? Zarządzanie najmem weźmiemy na siebie: dobierzemy najemcę, przygotujemy umowę najmu okazjonalnego, będziemy regularnie sprawdzać lokal i wysyłać Ci raporty, a drobne sprawy załatwimy na bieżąco.
Wycena mieszkania na Kabatach
Ceny na Kabatach leżą blisko siebie: połowa transakcji zamknęła się w wąskich widełkach, od 16 240 zł do 18 850 zł za metr. O tym, gdzie w tych widełkach jest Twoje mieszkanie, decydują akty notarialne podobnych lokali i na nich opieramy wycenę mieszkania. Szeregowców przy Bronikowskiego statystyka mieszkań nie obejmuje, więc przy nich, jeśli to konieczne, wycenę uzupełnia operat rzeczoznawcy.
Akty notarialne z Kabat
Ceny mieszkań na Kabatach w ostatnim roku
Bierzemy pod uwagę tylko transakcje z obszaru Kabaty. Mieszkań sprzedało się wyraźnie mniej niż rok wcześniej, a cena metra prawie się nie ruszyła.
Środkowa cena metra na Kabatach, policzona ze 106 aktów notarialnych
IV 2025 do III 2026, Rejestr Cen Nieruchomości, obliczenia własne
O tyle Kabaty są droższe od całego Ursynowa, gdzie metr kosztuje 16 990 zł. Od mediany dla Warszawy, 16 410 zł, dzieli je 7,1%
IV 2025 do III 2026, RCN, obliczenia własne
Tyle kosztowało w medianie całe mieszkanie. Co drugie sprzedano za kwotę między 826 000 a 1 389 000 zł
IV 2025 do III 2026, RCN, obliczenia własne
Mediana powierzchni sprzedanego mieszkania. Dla całej Warszawy 48,4 m²
IV 2025 do III 2026, RCN, obliczenia własne
Tak spadła liczba umów sprzedaży mieszkań: z 150 do 106
IV 2025 do III 2026 wobec IV 2024 do III 2025, RCN, obliczenia własne
O tyle zmieniła się cena metra przez rok. Poprzednio mediana wynosiła 17 740 zł/m²
IV 2025 do III 2026 wobec IV 2024 do III 2025, RCN, obliczenia własne
Udział mieszkań powyżej 90 m² wśród sprzedanych. W Warszawie 7%
IV 2025 do III 2026, RCN, obliczenia własne
Udział mieszkań na piętrach 1 do 3. Powyżej 7. piętra sprzedano tylko 2
IV 2025 do III 2026, RCN, obliczenia własne
Kabaty w podziale miasta na obszary Miejskiego Systemu Informacji kończą się na północnej granicy rezerwatu Las Kabacki, na Jeżewskiego, Przy Bażantarni i Stryjeńskich, a od wschodu na granicy z Wilanowem. Las i park Przy Bażantarni do nich nie należą. W liczbach są tylko lokale mieszkalne odsprzedane w całości, nie ma domów ani udziałów. Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości, Urząd m.st. Warszawy, stan plików 03.09.2026. Opis granic: ZDM, obszary MSI Ursynowa.
Wycena na Kabatach
Sprzedajesz mieszkanie w bloku przy Wąwozowej?
Albo przy Dembego, Zaruby czy Kabackim Dukcie. Napisz, jaki ma metraż i piętro, a pokażemy, za ile w ostatnim roku sprzedawały się podobne mieszkania na osiedlu.
Mieszkania na Kabatach
Duże metraże w niskich blokach
Mieszkania od 60 do 90 m² to tu 36% transakcji, w całej Warszawie 21%. Metr w tej grupie kosztował 17 820 zł, trochę więcej niż przy 38 do 60 m². Małych mieszkań, do 38 m², sprzedano za mało, żeby policzyć dla nich medianę.
| Metraż | Mediana za m² | Mediana ceny mieszkania | Udział w transakcjach | Transakcje |
|---|---|---|---|---|
| do 38 m² | za mało transakcji | za mało transakcji | 12% | 13 |
| 38 do 60 m² | 17 520 zł | 900 000 zł | 37% | 39 |
| 60 do 90 m² | 17 820 zł | 1 292 000 zł | 36% | 38 |
| powyżej 90 m² | za mało transakcji | za mało transakcji | 15% | 16 |
| Całe Kabaty | 17 580 zł | 1 010 000 zł | 100% | 106 |
Osiedle Kabaty, część wschodnia
Wielka płyta według projektu Jacka Nowickiego, przy Rosoła, Dembego i Jeżewskiego. Pięć półotwartych kolonii z zielenią dostępną dla wszystkich i przydomowymi ogródkami.
Budowa 1987 do 1990
Osiedle Kabaty, część zachodnia
Siedem kwartałów na planie litery L, po 4 do 5 kondygnacji, z garażami podziemnymi i placem usługowym. Projekt pracowni Architekt & Co. był nominowany do Nagrody Architektonicznej Prezydenta Warszawy za 2006 r.
Całe osiedle: 2 449 mieszkań
Bażanty, ul. Przy Bażantarni 11 i 13
Trzy postmodernistyczne domy pracowni Sołtyk & Sołtyk, do 7 kondygnacji, z żółtymi elewacjami, ceglanym licowaniem, trójkątnymi balkonami i wykuszami. Leżą w północnej części obszaru Kabaty.
Budowa 1998 do 2000
Stare Kabaty i Moczydło
Domy jednorodzinne między Relaksową a skarpą oraz zachodni skraj dawnej wsi Moczydło, dziś głównie z nowymi domami. Domów nie ma w naszych liczbach, bo te obejmują tylko mieszkania.
Moczydło: wzmianka z 1528 r.
Natolin, za Jeżewskiego
Po drugiej stronie Jeżewskiego zaczyna się Natolin z parkiem Przy Bażantarni. Metr jest tam tańszy, a sprzedawane mieszkania mniejsze.
Mediana 15 850 zł/m², 170 transakcji
Najdrożej na niskich piętrach
Mieszkania na pierwszych trzech piętrach szły po 17 820 zł za metr, te na 4. do 7. po 16 700 zł. Na Kabatach wyższe piętro nie podnosi ceny.
Dużo transakcji powyżej 1,8 mln zł
Więcej zapłacono za 13% mieszkań, w całej Warszawie za 6%. Poniżej 600 tys. zł kupiono tylko 4 mieszkania.
Jeżewskiego, Wąwozowa, Dembego
Przy tych trzech ulicach notariusze spisali najwięcej umów: 17, 16 i 12. W każdym kwartale ostatniego roku sprzedawano od 23 do 28 mieszkań.
Wszystkie mediany w tej części policzyliśmy sami z Rejestru Cen Nieruchomości, tylko dla obszaru Kabaty i rynku wtórnego. Grup z liczbą transakcji poniżej 20 nie opisujemy medianą. Natolin: mediana sąsiedniego obszaru MSI. Opis zabudowy: Wikipedia: Osiedle Kabaty, Wikipedia: Osiedle SM Przy SGGW.
Co nas wyróżnia
Biuro nieruchomości na Kabatach: dlaczego KAPITALARK?
Praca z inwestorami zagranicznymi
Dzięki wieloletniej współpracy z klientami z zagranicy dysponujemy szeroką bazą gotowych kupców i inwestorów, którzy aktywnie poszukują nieruchomości w Polsce. To daje Twojej ofercie dodatkową przewagę na starcie.
Młody, dynamiczny zespół
Stawiamy na energię, innowacyjne rozwiązania i szybkie działanie. Jesteśmy zawsze dostępni i reagujemy na potrzeby klientów w czasie rzeczywistym.
Personalne podejście do klienta
Każda nieruchomość i każdy właściciel są dla nas wyjątkowi. Tworzymy indywidualne strategie sprzedaży, dopasowane do Twoich oczekiwań i specyfiki rynku.
Marketing i strategia na najwyższym poziomie
Łączymy tradycyjne kanały promocji z nowoczesnymi narzędziami – od home stagingu, przez profesjonalne zdjęcia i filmy, po kampanie online, SEO, AI i networking biznesowy. Dzięki temu Twoja nieruchomość wyróżnia się i szybciej znajduje nabywcę.
Twój agent
Przemek i mieszkania na Kabatach
Przemek pracuje na Ursynowie. Zadzwoń, jeśli myślisz o sprzedaży albo zakupie na Kabatach, a umówi oględziny w Twoim mieszkaniu.
REKOMENDACJE, KTÓRE MÓWIĄ SAME ZA SIEBIE
Naszych klientów traktujemy jak partnerów, ich satysfakcja to nasz największy sukces
Zadowolenie klientów to dla nas coś więcej niż liczba w statystykach – to potwierdzenie, że budujemy trwałe relacje oparte na zaufaniu, profesjonalizmie i zaangażowaniu. Każda rekomendacja to osobna historia, która kończy się wspólnym sukcesem. Przekonaj się, jak współpracę z Kapitałark oceniają nasi klienci!
FAQ
Pytania o mieszkania na Kabatach
Duże metraże, granice osiedla, parkowanie przy metrze, działka po Tesco i szkoły. Liczby bierzemy z rejestru cen, resztę z uchwał, planów i komunikatów.
W medianie 1 292 000 zł, przy medianie powierzchni 71,5 m² i 17 820 zł za metr. Takich mieszkań sprzedano w ciągu roku 38. Większych, powyżej 90 m², było 16, za mało na rzetelną medianę. Liczymy umowy podpisane między kwietniem 2025 a marcem 2026 r.
Nie w podziale miasta. Obszar Kabaty kończy się na północnej granicy rezerwatu, a park Przy Bażantarni leży po drugiej stronie Jeżewskiego, na Natolinie. Las zaczyna się jednak tuż za osiedlem. Pamiętaj, że do rezerwatu nie wolno wchodzić z psem: tablice z zakazem stoją od grudnia 2017 r., a podstawą jest plan ochrony z 2016 r.
Oficjalnego parkingu P+R przy stacji Kabaty nie ma, a duży parking przy Tesco, na którym wielu kierowców zostawiało auta przed jazdą metrem, zamknięto w 2022 r. Od 1 września 2025 r. spółdzielnia „Osiedle Kabaty” pobiera opłaty na swojej uliczce wzdłuż Wąwozowej, od poniedziałku do piątku od 8:00 do 21:00, z darmowym pierwszym kwadransem. Od 18 marca 2026 r. trwa rozbudowa torów przy stacji, a od 7 kwietnia jeden pas al. KEN między Wąwozową a Iwanowa-Szajnowicza jest zamknięty. Linie 710 i 742 zatrzymują się w tym czasie na przystanku Metro Kabaty 03 przy Wąwozowej. Rozkłady się zmieniają, więc sprawdź je przed wyjazdem.
Rada Warszawy zgodziła się 12 lutego 2026 r., w trybie specustawy mieszkaniowej, żeby spółka z grupy Echo Investment zbudowała tam osiem budynków z około 400 mieszkaniami i usługami na parterach. Najwyższy stanie przy skrzyżowaniu al. KEN i Wąwozowej. W garażu ma być 145 ogólnodostępnych miejsc, a część lokali usługowych dostanie miasto. Inwestor musi jeszcze zaprojektować osiedle i dostać pozwolenie na budowę, więc prace ruszą najwcześniej w 2027 r. Jeśli kupujesz mieszkanie z oknami na tę działkę, zapytaj nas o aktualny stan sprawy.
W granicach osiedla są dwie publiczne podstawówki: nr 16 im. Tony Halika przy Wilczym Dole 4 i nr 399 w zespole szkolno-przedszkolnym przy Zaruby 7. Publiczne przedszkola to nr 201 przy Wilczym Dole, nr 394 przy Zaruby i nr 412 przy Telekiego 8. Publicznego liceum na Kabatach nie ma; przy Dembego 18 działa niepubliczne LO nr 72. Przed zakupem sprawdź w urzędzie dzielnicy, do jakiego obwodu szkolnego należy blok.
Liczba transakcji spadła z 150 do 106, ale mediana za metr zmieniła się tylko o −0,9%. W kolejnych kwartałach wynosiła 17 240, 17 070, 17 820 i 17 810 zł. Przy wycenie porównamy Twoje mieszkanie z aktami z tego samego metrażu i piętra, bo na Kabatach to one najmocniej różnicują ceny. Zadzwoń: +48 731 912 154.
Zakup na Kabatach
Szukasz trzech pokoi blisko stacji Kabaty?
Podaj telefon i kwotę, jaką masz na zakup. Agent oddzwoni z listą ofert z osiedla, które mieszczą się w budżecie.
Inne dzielnice
Działamy też w innych dzielnicach Warszawy
Pod Warszawą: Piaseczno Konstancin-Jeziorna Pruszków Legionowo Otwock Wołomin Kobyłka Józefów Sulejówek Jabłonna Ożarów Mazowiecki
Osiedla: Muranów Powiśle Saska Kępa Gocław Tarchomin Stara Miłosna Miasteczko Wilanów