Wspólnota mieszkaniowa: czym jest, jakie ma prawa i obowiązki?

Kupiłeś mieszkanie w bloku lub kamienicy i nagle słyszysz o zebraniach, uchwałach, funduszu remontowym i zarządzie wspólnoty? Wspólnota mieszkaniowa to temat, z którym prędzej czy później mierzy się każdy właściciel lokalu, a mimo to większość osób nie wie, jak działa, jakie daje prawa i jakie nakłada obowiązki. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, czym jest wspólnota mieszkaniowa, jak funkcjonuje jej zarząd, czym różni się mała wspólnota od dużej i jak realnie wpływać na decyzje dotyczące Twojego budynku.

Wspólnota mieszkaniowa: co to jest?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego samodzielnego lokalu w budynku. Podstawa prawna to ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeśli kupiłeś mieszkanie w budynku wielolokalowym, automatycznie stajesz się członkiem wspólnoty. Nie musisz się nigdzie zapisywać. Członkostwo wynika z prawa własności.

Co jest wspólne we wspólnocie?

Jako właściciel masz lokal (Twoja wyłączna własność) oraz udział w nieruchomości wspólnej, proporcjonalny do powierzchni Twojego lokalu. Nieruchomość wspólna to grunt pod budynkiem i wokół niego, klatki schodowe, korytarze i windy, dach, fundamenty i elewacja, instalacje do punktu rozgałęzienia do poszczególnych lokali, a także piwnice i pomieszczenia gospodarcze, jeśli nie są przypisane do konkretnych lokali.

Mała i duża wspólnota mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2020 r. granica przebiega przy trzech lokalach.

Mała wspólnota (do 3 lokali)

• zarząd nieruchomością wspólną według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności,
• czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli,
• brak obowiązku wyboru zarządu i zwoływania zebrań.

Duża wspólnota (4 lokale i więcej)

• zarządzanie na podstawie ustawy o własności lokali,
• uchwały podejmowane większością głosów liczoną udziałami,
• obowiązkowe roczne zebranie właścicieli, zwoływane nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku,
• obowiązkowy zarząd wybrany przez właścicieli albo zarząd powierzony zarządcy.

Większość budynków wielorodzinnych to duże wspólnoty i na nich skupiamy się dalej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Model 1: zarząd wybrany przez właścicieli

Jedna lub kilka osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli lub spoza ich grona, powoływanych i odwoływanych uchwałą. Zarząd działa bezpłatnie lub za wynagrodzeniem ustalonym uchwałą i odpowiada za bieżące sprawy: naprawy, opłaty, konserwację. Często zatrudnia administratora, który wykonuje czynności techniczne i księgowe.

Model 2: zarząd powierzony

Właściciele powierzają zarząd profesjonalnemu zarządcy (osobie fizycznej lub firmie) w umowie zawartej w formie aktu notarialnego albo w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Zarządca pobiera wynagrodzenie, w Warszawie zwykle 1,50 do 4 zł za m² powierzchni lokali miesięcznie, zależnie od wielkości budynku i zakresu usług.

Obowiązki zarządu

• utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie: czystość, konserwacja, naprawy,
• prowadzenie ewidencji kosztów i przychodów oraz rozliczeń z właścicielami,
• przygotowanie rocznego planu gospodarczego,
• zwoływanie zebrań właścicieli, co najmniej raz w roku,
• wykonywanie uchwał,
• reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz: w sądzie, urzędach, wobec kontrahentów,
• prowadzenie dokumentacji technicznej budynku, w tym książki obiektu i przeglądów okresowych.

Zebrania wspólnoty i głosowanie

Roczne zebranie sprawozdawcze

Zarząd zwołuje je co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Przedmiotem jest sprawozdanie zarządu za poprzedni rok, absolutorium, plan gospodarczy i wysokość zaliczek na kolejny rok oraz ewentualne zmiany w zarządzie. Właściciele powinni zostać zawiadomieni na piśmie co najmniej tydzień wcześniej.

Zebrania nadzwyczajne

Zarząd zwołuje je z własnej inicjatywy lub na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak liczy się głosy?

• głosuje się udziałami: im większy lokal, tym większy głos,
• uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów (ponad 50 procent),
• na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów głosowanie odbywa się według zasady “jeden właściciel, jeden głos”,
• głosować można na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w trybie mieszanym,
• możesz udzielić pełnomocnictwa na piśmie, bez formy notarialnej.

Uchwały wspólnoty: co regulują i jak je zaskarżyć

Uchwały dotyczą m.in. rocznego planu gospodarczego, wysokości zaliczek na koszty zarządu i fundusz remontowy, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, remontów i inwestycji (docieplenie, wymiana windy, remont klatki), zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz absolutorium dla zarządu.

Jeśli uchwała jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania albo Twoje interesy, możesz zaskarżyć ją do sądu w terminie 6 tygodni od podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, chyba że sąd postanowi inaczej.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia

Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możesz wystąpić o przekształcenie go w odrębną własność. Gdy w budynku większość lokali stanie się odrębną własnością, właściciele mogą zdecydować o przejściu na zasady ustawy o własności lokali.

Fundusz remontowy: ile płacisz i na co

Zaliczka na fundusz remontowy to comiesięczna opłata na remonty i modernizacje nieruchomości wspólnej. Typowe stawki w Warszawie to 1 do 5 zł za m² miesięcznie, zależnie od stanu budynku i planowanych prac. Dla mieszkania 50 m² to 50 do 250 zł miesięcznie. Fundusz finansuje remont dachu, elewacji i klatki schodowej, wymianę instalacji, modernizację windy, termomodernizację, naprawę chodników i parkingów. Zaliczki ustalone uchwałą są obowiązkowe. Jeśli nie zgadzasz się z wysokością, zaskarż uchwałę, ale do czasu rozstrzygnięcia musisz płacić, bo zaległości mogą skończyć się egzekucją.

Nierzetelny zarządca: co robić?

Sygnały ostrzegawcze: brak sprawozdań finansowych lub sprawozdania niezrozumiałe, niechęć do udostępniania dokumentów, remonty bez kosztorysów i ofert, brak przeglądów technicznych, narastające zaległości wobec dostawców mediów.

1. Żądaj dokumentów. Każdy właściciel ma prawo wglądu w dokumentację wspólnoty i kontroli działalności zarządu.
2. Zbierz 1/10 udziałów i zażądaj zebrania nadzwyczajnego.
3. Zleć niezależny audyt księgowy.
4. Zmień zarząd lub zarządcę uchwałą właścicieli. Przy zarządzie powierzonym potrzebna jest uchwała zaprotokołowana przez notariusza.
5. Zaskarż uchwały do sądu, jeśli podejrzewasz nieprawidłowości.

Najczęstsze pytania

Czy wspólnota mieszkaniowa ma osobowość prawną?

Nie ma osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną i sądową. Może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, prowadzić rachunek bankowy.

Czy muszę chodzić na zebrania?

Nie, ale Twoja nieobecność oznacza, że inni decydują za Ciebie. Możesz udzielić pełnomocnictwa.

Kto odpowiada za remont balkonu?

Zależy od elementu. Płyta balkonowa jako element konstrukcyjny należy do nieruchomości wspólnej i finansuje ją wspólnota. Posadzka, balustrada i wykończenie służące wyłącznie właścicielowi obciążają zwykle właściciela lokalu.

Czy wspólnota może zakazać wynajmu krótkoterminowego?

To temat sporny. Wspólnoty podejmują takie uchwały, ale sądy oceniają je różnie, bo właściciel ma prawo korzystać ze swojego lokalu. Wspólnota może natomiast reagować na zakłócanie porządku i obciążać właściciela zwiększonymi kosztami utrzymania części wspólnych. Więcej w artykule wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy.

Co, jeśli jeden właściciel ma większość udziałów?

Może samodzielnie przegłosować uchwały. Pozostali właściciele mogą jednak zażądać głosowania według zasady “jeden właściciel, jeden głos”, jeśli mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów, a w niektórych sytuacjach także wystąpić do sądu.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa to nie biurokratyczny twór, ale realne narzędzie zarządzania Twoim majątkiem. Jako właściciel współdecydujesz o remontach, wydatkach i wyborze zarządcy. Uczestnicz w zebraniach, czytaj uchwały, kontroluj finanse i płać terminowo. Dobrze zarządzana wspólnota podnosi wartość mieszkania, źle zarządzana ją obniża. Przed zakupem mieszkania warto sprawdzić stan finansów i plan remontowy wspólnoty, o czym piszemy w poradniku jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Szukasz mieszkania w Warszawie i chcesz wiedzieć, jak działa wspólnota w budynku? KAPITALARK w ramach pomocy przy zakupie mieszkania sprawdzi dla Ciebie stan techniczny nieruchomości, jakość zarządzania i plan remontowy, zanim podejmiesz decyzję o zakupie. Skontaktuj się z nami.