Wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy: co się bardziej opłaca w 2026 roku?

Masz mieszkanie inwestycyjne i zastanawiasz się, czy wynajmować je turystom na doby, czy szukać stałego najemcy na umowę długoterminową? To jedno z najczęstszych pytań, jakie zadają sobie właściciele nieruchomości w Warszawie. Wynajem krótkoterminowy kusi wyższymi stawkami za dobę. Wynajem długoterminowy daje stabilność i mniejsze zaangażowanie. W 2026 roku doszła jeszcze jedna zmienna: nowe przepisy unijne i przygotowywana polska ustawa o usługach hotelarskich. Porównujemy oba modele pod kątem zysków, kosztów, ryzyk i formalności, z pełnym rachunkiem, a nie tylko z przychodem brutto.

Czym jest wynajem krótkoterminowy?

Wynajem krótkoterminowy (najem na doby) to udostępnianie mieszkania na krótkie pobyty, od jednej nocy do kilku tygodni, najczęściej przez platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Nocowanie.pl. Goście to turyści, osoby w podróżach służbowych albo szukające tymczasowego lokum, np. na czas remontu własnego mieszkania.

• wyższe stawki za dobę, ale niestałe obłożenie,
• konieczność obsługi gości: zameldowanie, sprzątanie, komunikacja, opinie,
• szybsze zużycie mieszkania i wyposażenia,
• sezonowość przychodów,
• z prawnego punktu widzenia to usługa zakwaterowania, a nie najem na cele mieszkaniowe.

Czym jest wynajem długoterminowy?

Wynajem długoterminowy to klasyczny model: podpisujesz umowę najmu na 12 miesięcy lub dłużej z jednym najemcą, który mieszka w lokalu na stałe.

• stały, przewidywalny przychód co miesiąc,
• minimalne zaangażowanie operacyjne,
• wolniejsze zużycie mieszkania,
• silna ochrona najemcy z ustawy o ochronie praw lokatorów, którą właściciel może zrównoważyć najmem okazjonalnym.

Porównanie finansowe: mieszkanie 45 m² w Śródmieściu

Weźmy konkretny przykład: dwupokojowe mieszkanie 45 m² w Śródmieściu, wartość rynkowa około 900 000 zł (średnia cena ofertowa w tej dzielnicy w 2026 roku przekracza 20 000 zł/m²). Liczby są orientacyjne, ale oparte na aktualnych stawkach rynkowych.

Wynajem długoterminowy

Wynajem krótkoterminowy

Sprzątanie po każdym pobycie pominęliśmy celowo: na platformach opłatę za sprzątanie zwykle płaci gość, więc dla właściciela to pozycja neutralna, o ile ekipa faktycznie kosztuje tyle, ile pobierasz. Mimo prawie dwukrotnie wyższego przychodu brutto najem krótkoterminowy przy samodzielnej obsłudze wychodzi podobnie jak długoterminowy, a przy obsłudze zleconej wyraźnie gorzej. Do tego dochodzi Twój czas: przy 237 dobach i średnim pobycie 3 noce to około 80 zameldowań rocznie.

Pełne porównanie modeli

Koszty wynajmu krótkoterminowego, o których łatwo zapomnieć

Koszty stałe

• czynsz administracyjny i fundusz remontowy,
• media (prąd, woda, gaz, ogrzewanie), które płacisz Ty, nie gość,
• szybki internet i serwisy streamingowe, których goście oczekują,
• ubezpieczenie rozszerzone o najem krótkoterminowy.

Koszty zmienne

• pranie pościeli i ręczników: 30 do 60 zł za komplet,
• uzupełnianie kawy, herbaty, papieru i środków czystości,
• prowizje platform: Airbnb 3 do 15 procent zależnie od modelu opłat, Booking.com około 15 procent.

Koszty okresowe

• wymiana pościeli, ręczników i naczyń co 6 do 12 miesięcy,
• drobne naprawy i odświeżenie wnętrza co rok lub dwa,
• profesjonalne zdjęcia oferty: 300 do 800 zł,
• zamek na kod lub skrzynka na klucze: 200 do 500 zł,
• channel manager przy kilku platformach: 100 do 300 zł miesięcznie.

Przepisy 2026: co zmienia się w najmie krótkoterminowym

Rozporządzenie UE 2024/1028

Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com mają obowiązek zbierać dane o obiektach i przekazywać je administracji, a tam, gdzie działa system rejestracji, wymagać od gospodarza numeru rejestracyjnego. Rozporządzenie obowiązuje bezpośrednio, bez osobnej ustawy.

Polska ustawa o usługach hotelarskich

Rządowy projekt ustawy trafił do Sejmu. Zakłada centralny wykaz obiektów noclegowych, numer identyfikacyjny nadawany przez gminę i kary za oferowanie noclegów bez rejestracji, według projektu do 50 000 zł. Termin wejścia w życie nie jest jeszcze przesądzony, ale kierunek jest jasny: najem na doby będzie ewidencjonowany tak jak działalność hotelarska. Zanim zaczniesz, sprawdź aktualny stan prac i wymagania w swojej gminie.

Podatek od nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie uznawał, że powtarzalny najem mieszkania na doby jest zbliżony do usług hotelarskich i oznacza zajęcie lokalu na działalność gospodarczą. W praktyce duże miasta naliczają wtedy stawkę jak dla działalności (w 2026 r. maksymalnie 35,53 zł/m² rocznie) zamiast stawki mieszkaniowej (maksymalnie 1,25 zł/m²). Dla mieszkania 45 m² to różnica około 1550 zł rocznie.

VAT i kasa fiskalna

Najem na doby to usługa zakwaterowania, opodatkowana 8 procent VAT, a nie najem na cele mieszkaniowe zwolniony z VAT. Do rocznego obrotu 240 000 zł można korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Przy sprzedaży usług osobom fizycznym pojawia się też obowiązek kasy fiskalnej, z ogólnym zwolnieniem do 20 000 zł obrotu rocznie, przy czym zapłata przelewem lub przez platformę zwykle pozwala skorzystać ze zwolnienia. Te kwestie warto skonsultować z księgowym przed pierwszą rezerwacją.

Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnoty coraz częściej próbują ograniczać najem na doby uchwałami. Sądy oceniają je różnie: właściciel ma prawo rozporządzać lokalem, ale nie może zakłócać korzystania z nieruchomości wspólnej. Przed startem sprawdź regulamin i nastawienie sąsiadów. Więcej o uprawnieniach wspólnoty piszemy w artykule o wspólnocie mieszkaniowej.

Kiedy wynajem krótkoterminowy się opłaca?

• mieszkanie jest w lokalizacji turystycznej lub biznesowej (Stare Miasto, Śródmieście, Powiśle, okolice dworców i biurowców),
• obłożenie przekracza 70 procent przez większość roku,
• samodzielnie obsługujesz gości albo masz sprawdzoną ekipę,
• mieszkanie jest małe: kawalerka lub dwa pokoje dają najwyższą stawkę za m²,
• masz procesy: automatyczne zameldowanie, zamek na kod, stały serwis sprzątający.

Nie opłaca się, gdy lokalizacja nie generuje ruchu, obłożenie spada poniżej 50 procent, zlecasz obsługę firmie albo nie masz czasu na komunikację z gośćmi.

Kiedy wynajem długoterminowy jest lepszym wyborem?

Wybierz najem długoterminowy, jeśli chcesz dochodu bez codziennego zaangażowania, zależy Ci na przewidywalności, mieszkanie leży w dobrej dzielnicy mieszkaniowej, ale nie turystycznej, i planujesz trzymać nieruchomość latami. Jak wycisnąć z niego więcej: umowa najmu okazjonalnego, klauzula waloryzacji czynszu, mieszkanie gotowe do zamieszkania, bliskość metra i rzetelna weryfikacja najemcy. O tym, ile realnie można zarobić na najmie długoterminowym w poszczególnych dzielnicach, piszemy w artykule mieszkanie na wynajem w Warszawie.

Model hybrydowy

Część właścicieli łączy oba modele: najem na doby w sezonie (maj do września, święta, długie weekendy) i najem średnioterminowy na 1 do 3 miesięcy poza sezonem, np. dla pracowników delegowanych. To kompromis, który wymaga planowania, ale w dobrych lokalizacjach potrafi podnieść przychód bez pełnego kosztu obsługi całorocznej.

Najczęstsze pytania

Czy wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

Zależy od skali i organizacji. Jedno mieszkanie wynajmowane okazjonalnie urzędy zwykle traktują jako najem prywatny. Regularny biznes z kilkoma lokalami, obsługą i marketingiem może zostać uznany za działalność gospodarczą, z konsekwencjami w ZUS, VAT i podatku od nieruchomości.

Ile można zarobić na Airbnb w Warszawie?

Kawalerka w centrum: 200 do 400 zł za dobę, mieszkanie dwupokojowe: 300 do 600 zł. Przy 65 procent obłożenia i samodzielnej obsłudze realny dochód netto to zwykle 2500 do 3500 zł miesięcznie po wszystkich kosztach.

Czy mogę wynajmować na doby mieszkanie kupione na kredyt?

Umowy kredytowe zwykle nie zabraniają najmu, ale bank może wymagać poinformowania, a polisa ubezpieczeniowa musi obejmować najem krótkoterminowy. Sprawdź warunki kredytu i ubezpieczenia.

Czy wspólnota może zakazać Airbnb?

Kwestia sporna. Wspólnoty próbują wprowadzać zakazy uchwałami, a sądy różnie je oceniają. Własność lokalu daje prawo do korzystania z niego, w tym do najmu, ale nie może naruszać praw innych mieszkańców.

Podsumowanie

Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Lokalizacja turystyczna, czas na obsługę i apetyt na ryzyko przemawiają za najmem krótkoterminowym. Spokój, przewidywalność i mniejsze formalności przemawiają za długoterminowym. Po odjęciu wszystkich kosztów najem na doby często przynosi mniej, niż się wydaje, a nowe przepisy z 2026 roku dokładają obowiązków. Dla większości właścicieli bez doświadczenia w hotelarstwie najem długoterminowy z dobrą umową najmu okazjonalnego jest bezpieczniejszym i często bardziej opłacalnym wyborem.

Zastanawiasz się, który model najmu wybrać dla swojego mieszkania w Warszawie? KAPITALARK, agencja wynajmu mieszkań w Warszawie, pomoże Ci przeanalizować rentowność obu opcji, znaleźć najemcę i zająć się zarządzaniem najmem. Skontaktuj się z nami.